Przy wielomilionowych budżetach niemal każdy apartament jest już dobrze zaprojektowany i wykończony na wysokim poziomie. Prawdziwy luksus zaczyna się więc gdzie indziej: w prywatności, dostępie do usług i rozwiązaniach, których nie widać na pierwszy rzut oka. Sprawdzamy, jak zmieniają się oczekiwania kupujących na rynku nieruchomości premium i za co dziś naprawdę płaci się miliony.

Co decyduje o wartości nieruchomości w Warszawie?

Najbardziej to widać w badaniu KPMG z 2019 roku dotyczącym polskiego rynku dóbr  luksusowych. Norstat zapytał 1549 osób, co ich zdaniem wyróżnia mieszkanie premium. Najczęściej wskazywano tam prestiżową lokalizację, drogie wyposażenie, ochronę, projekt wnętrza przygotowany przez architekta oraz duży metraż. Wysoką cenę za metr wymieniło natomiast 45 proc. respondentów.

Przy sprzedaży takich nieruchomości w samej Warszawie różnice między dzielnicami widać od razu. W Śródmieściu luksus często zaczyna się od adresu i samego budynku. Na Woli może nim być piękny widok z wysokiego piętra, a na Mokotowie cisza, zieleń i kameralna zabudowa. W innych częściach Warszawy przewagą bywają z kolei metry i prywatność, o które już w ścisłym centrum coraz ciężej.

Co poza metrażem buduje wartość mieszkania?

W segmencie premium największą wartość często mają cechy nieruchomości, których nie da się odtworzyć w innym miejscu: panorama z konkretnego piętra, historyczna wysokość wnętrz, cała kondygnacja na wyłączność czy wyjątkowy adres.

Ale sam powód wyceny najlepiej zobaczyć na konkretnych przykładach. W Ursusie 245-metrowy penthouse zajmuje całe ostatnie piętro kameralnego Ryżowa Park, a prywatna winda prowadzi bezpośrednio do mieszkania. Na Woli 100-metrowy apartament znajduje się na 13. piętrze i otwiera się na panoramę Warszawy. Jeszcze inaczej wygląda oferta przy Ksawerowie na Mokotowie. Blisko 158 m² znajduje się w butikowej inwestycji w sąsiedztwie Królikarni – miejsca, którego historia sięga czasów saskich, a stojący tam pałac zaprojektował w XVIII wieku sam królewski architekt Dominik Merlini.

Co więcej powstały nawet firmy, które specjalizują się tylko w apartamentach wysokiej klasy. Przykładowe oferty apartamentów luksusowych można zobaczyć tutaj: https://signatureestates.pl/pl/nieruchomosci/warszawa/.

Czy prestiżowy apartament musi w ogóle być duży?

Zdecydowanie nie. W segmencie premium metraż jest tylko jednym z ważnych elementów, a czasem nawet nie tym najważniejszym.

Dobrze widać to przy Foksal 13/15. Około 60 m² nie robi wrażenia. Ale samo wnętrze już tak: niemal cztery metry wysokości, historyczna stolarka oraz sztukaterie, a do tego odrestaurowana kamienica w samym Śródmieściu. Na przykładzie tego mieszkania, kupujący płaci nie za dużą przestrzeń, ale już za cechy, których pod tym adresem już nigdzie indziej nie znajdzie.

Na drugim końcu skali mamy 245-metrowy penthouse w Ursusie. Tutaj metraż rzeczywiście staje się częścią luksusu, ale dochodzi do tego też całe ostatnie piętro wraz z prywatną windą.

Dlatego właśnie segment premium w mieszkaniach trudno zamknąć w jednej definicji.

W mieszkaniu premium częścią wartości jest cały budynek

Na Foksal sam budynek jest jednym z powodów, dla których apartament trafia do tego typu nieruchomości. Kamienice zaprojektowane przez Artura Ottona Spitzbartha powstały w latach 1895–1898, a podczas późniejszej renowacji zachowano i odtworzono część ich historycznych detali. W budynkach nadal można zobaczyć XIX-wieczne sztukaterie, białe marmurowe posadzki czy ręcznie kute balustrady. Można powiedzieć, że mając taki apartament, to jak posiadać własną część muzeum.

Jednocześnie nie próbowano zatrzymać tych kamienic w XIX wieku. Do historycznej architektury dołączono strefę SPA z sauną i jacuzzi, podziemny garaż oraz windy samochodowe. Rewitalizacja zdobyła później Nagrodę Mieszkańców w 7. edycji Nagrody Architektonicznej Prezydenta m.st. Warszawy i była nominowana w kategorii „Nowe życie budynków”.