Klub Lewicy i MJN w Radzie Warszawy zgłosił projekt uchwały, który kierunkowo miał zobligować prezydenta Warszawy, do ustanowienia najwyższej stawki podatku od nieruchomości dla lokali będących pustostanami. Problem w tym, że projekt jest niezgodny z prawem i przede wszystkim zły. I dobrze, że Rada Warszawy go odrzuciła. Wnioskodawcy zakładają bowiem, że poprzez wyższy podatek od nieruchomości zmuszą, w szczególności deweloperów, do sprzedaży mieszkań. Nie tędy droga.

A jak reagują inni?

Niektóre miasta, takie jak Katowice czy Kraków, podjęły już podobne uchwały. W stolicy Śląska, władze miejskie chcą zastosować wyższą stawkę podatku, nawet 5 lat wstecz. Z kolei prezydent Krakowa, opiniując uchwałę w sprawie ustalenia kierunków działania dla Prezydenta Miasta Krakowa dotyczących pobierania podatku od nieruchomości od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej wskazał wyraźnie uwagi do przedstawionych zapisów. Między innymi zauważył, że sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach wielokrotnie wypowiadały się na temat przesłanek, które muszą zostać spełnione, aby budynek mieszkalny mógł zostać opodatkowany stawką najwyższą. Z orzeczeń tych wynika jednoznacznie, że samo posiadanie lokalu mieszkalnego czy budynku mieszkalnego przez przedsiębiorcę (w tym dewelopera) nie jest wystarczającą przesłanką do opodatkowania takich powierzchni stawką najwyższą. Powierzchnie te muszą bowiem zostać zajęte fizycznie na prowadzenie działalności gospodarczej; potrzebne jest rzeczywiste wykorzystywanie powierzchni mieszkalnej na działalność gospodarczą, np. gabinet lekarski, biuro rachunkowe, sklep w parterze domu itp.

Warto pamiętać, że zasady opodatkowania budynków mieszkalnych reguluje ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Budynki mieszkalne lub ich części, co do zasady, podlegają opodatkowaniu niską stawką mieszkalną, wpisując się w ten sposób w politykę państwa sprzyjającą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zasada ta podlega ograniczeniu, jeśli cel mieszkalny zostaje zastąpiony celem gospodarczym w ten sposób, że powierzchnie mieszkalne (lokale, budynki) zostają zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym bardziej więc całkowicie niezrozumiałe jest założenie, że mieszkania będące towarem na sprzedaż, oferowane na rynku, oczekujące na sprzedaż, do czasu ich zbycia mają podlegać opodatkowaniu najwyższą stawką nieruchomości zajętych na działalność gospodarczą. Logicznym jest, że jeśli deweloper miałby płacić wyższą stawkę od mieszkań czekających na nowych właścicieli, to koszty podwyższonego podatku przerzuci na kupującego. Zatem paradoksalnie, wbrew oczekiwaniom wnioskodawców, może to prowadzić do wzrostu cen mieszkań.

A co na to NSA?

A przecież NSA w wyroku z 21 października 2024 roku, na który powołują się wnioskodawcy, właśnie temu chciał zapobiec. W sentencji uchwały, NSA wyraził pogląd, iż realizowanie w budynku lub lokalu mieszkalnym funkcji mieszkaniowych, rozumianych jako trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, powoduje, że dalej są opodatkowane stawką mieszkalną, nawet jeśli są wynajmowane w ramach działalności gospodarczej. Jednocześnie w uzasadnieniu uchwały NSA wskazał, że stawka mieszkaniowa nie powinna być stosowana do tzw. trwałych pustostanów. Precyzyjnie rzecz ujmując, chodzi o sytuację, w której przedsiębiorca wyłącza w sposób trwały zasób mieszkalny z użytkowania na cele mieszkaniowe. Wówczas powinien płacić wyższą stawkę podatku od nieruchomości. Podobna sytuacja ma niewiele wspólnego z przedsiębiorcami, którzy budują lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe lub je sprzedają. Sam przedmiot ich działalności wskazuje, że nie ma mowy o trwałym wyłączeniu lokali z realizacji celów mieszkaniowych.

Warto też podkreślić, biorąc pod uwagę stanowisko warszawskiego ratusza wyrażone przez wydział prasowy, że warszawski ratusz stosuje najwyższą stawkę podatku, jeśli budynek lub lokal mieszkalny traktowany jest jako lokata kapitału. Zatem żadna dodatkowa uchwała nie jest w Warszawie potrzebna. Tym bardziej że przecież niesprzedane jeszcze mieszkania, będące w zasobach deweloperów, zgodnie z orzecznictwem, powinny być traktowane jako towar o przeznaczeniu mieszkalnym i opodatkowane najniższą stawką.

O co chodzi?

Należy pamiętać, że uchwała NSA, na którą powołują się wnioskodawcy, została wydana w odpowiedzi na rozbieżności w orzecznictwie dotyczące stawek podatku od nieruchomości w przypadku najmu mieszkań przez przedsiębiorców. Wątpliwości budziło zagadnienie, czy lokale wynajmowane na cele mieszkaniowe, ale stanowiące część działalności gospodarczej, należy uznać za „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej”?

Sąd w pełni podzielił to stanowisko, uznając, że jeśli lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, to nie jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, nawet jeśli jego właścicielem jest przedsiębiorca. Jednocześnie sąd dopuścił możliwość uznania pustego budynku za „zajęty” jedynie wtedy, gdy brak realizacji funkcji mieszkaniowej wynika ze świadomej decyzji biznesowej np. w sytuacji, gdy lokale są nabywane w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty kapitału w oczekiwaniu na wzrost cen.

NSA odnosił się więc do funduszy inwestycyjnych lub dużych podmiotów traktujących mieszkania jak towar w portfelu, a nie do deweloperów, którzy wybudowali lokale z zamiarem ich sprzedaży. 

Na koniec trzeba podkreślić, że Uchwała NSA z 21 października 2024 r. miała na celu przede wszystkim ujednolicenie orzecznictwa dotyczącego opodatkowania najmu. Interpretacja uchwały przez niektórych polityków i samorządy zmierza raczej w kierunku stworzenia podstaw do fiskalnego karania deweloperów za niesprzedane mieszkania. Wydaje się, że jest to rozszerzenie sensu uchwały NSA w sposób całkowicie nieuprawniony.

Sławomir Potapowicz 

Urodził się i wychował w Warszawie. Z wykształcenia politolog o specjalności ustrojowo-samorządowej, absolwent Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył studia podyplomowe w zakresie samorządu terytorialnego na Uniwersytecie Warszawskim oraz w zakresie zarządzania w administracji publicznej w WSZiP im. L. Koźmińskiego. Posiada doświadczenie w pracy w samorządzie. W latach 1998-2002 był radnym m.st. Warszawy, a w kolejnej kadencji 2002-2006 był kolejno zastępcą burmistrza Dzielnicy Praga-Południe i zastępcą burmistrza Dzielnicy Warszawa Wola. Był też w latach 2002-2006 radnym województwa mazowieckiego. Pracował w Giełdzie Papierów Wartościowych oraz w Banku Gospodarstwa Krajowego. Wcześniej był urzędnikiem w Gminie Warszawa-Centrum, gdzie m.in. pełnił obowiązki sekretarza komisji ds. Repatriacji i Osiedlania. Do zadań komisji należała pomoc w osiedlaniu repatriantów ze wschodu na terenie Gminy Centrum (przede wszystkim pomoc osobom z Kazachstanu). Członek Komisji Reprywatyzacyjnej badającej sprawę reprywatyzacji nieruchomości warszawskich.Obecnie Wiceprzewodniczący Rady m.st. Warszawy