W 2021 roku ceny nowych mieszkań w Warszawie dynamicznie rosły. Aż o 13% wzrosły średnie ceny metra kwadratowego w stolicy w 4 kwartale ubiegłego roku. Warto również zwrócić uwagę na to, że popyt znacząco wyprzedził podaż nowych mieszkań w ostatnich kwartałach. Oznacza to, że nowych mieszkań w Warszawie w sprzedaży jest coraz mniej.

Ile kosztują nowe mieszkania w Warszawie dostępne na investmap? Według danych statystycznych w 4 kw. 2021 roku za mieszkanie do 35m2 w Warszawie trzeba było zapłacić 14 167 zł (+13%). Za średniej wielkości mieszkanie od 35 do 60 m2 kupujący płacili średnio 12 182 zł/m2 (+12%). Najniższe stawki za m2 mieszkania dotyczyły lokali powyżej 65 m2 i wyniosły one 11 842 zł (+14%).

Gdzie znajdują się najtańsze mieszkania w Warszawie?

Warto zauważyć, że ceny mieszkań w Warszawie potrafią różnić się nawet kilkanaście procent w zależności od lokalizacji. W czołówce najbardziej prestiżowych, a przez to najdroższych dzielnic znajdują się: Śródmieście, Wola, Mokotów, Wilanów i Ochota. W pierwszym półroczu 2021 roku (r/r) w przypadku pierwszych czterech dzielnic mediana wzrostu cen wynosiła od 5 do 10%. Największą różnice w ofertowych cenach mieszkań, gdzie średnia cena wzrosła o 17%, zanotowano w Wawrze. Jak na razie najtańsze mieszkania w Warszawie można znaleźć na Białołęce.

Po wybuchu epidemii Covid – 19, prezentowano scenariusze sugerujące spadek cen mieszkań w przedziale 10-20%. Jednak jak się okazało słabszy okres na rynku okazał się tylko chwilowy. Sytuacja zaczęła się stabilizować już w maju 2020 roku, kiedy to do biur pośredników nieruchomości znowu zaczęli przychodzić klienci. W pierwszym półroczu 2020 roku za m2 mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie trzeba było zapłacić średnio 10,8 tys. zł. To w analogicznym okresie 2021 roku ceny wynosiły już ponad 11,5 tys. zł, co dało wzrost o 7%. Obecnie za m2 mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie trzeba średnio zapłacić ponad 14 tys. zł, co daje kolejny wzrost o 13%.

Pomimo obaw związanych z pandemią Covid – 19, popyt znowu wrócił do łask i jest wysoki. Choć rynek obecnie wygląda stabilnie, to jednak warto zauważyć, że popyt w znaczniej mierze przewyższa podaż. Dlaczego tak się dzieje? Otóż ze względu na wysoką inflację panującą na rynku klienci szukają ochrony przed tym zjawiskiem, dlatego decydują się na zakup nowych nieruchomości. Kolejny powód jest taki, że lokaty nie dawały zarobić, dlatego inwestujący w nieruchomości szukali aktywów dających rentowność na stabilnym poziomie. Co więcej klienci szukali bezpiecznych lokat kapitału, a takimi dotychczas uchodziły nieruchomości.

Wzrost cen nowych mieszkań na warszawskim rynku nieruchomości jest wyższy niż panująca w kraju inflacja, a to ważny aspekt dla inwestorów długoterminowych. Poza tym choć nieco mniej niż przed rokiem, z wynajmu nieruchomości można również zarobić ok. 2-3% wartości mieszkania. Choć rosnące stopy procentowe obniżyły w ostatnich miesiącach tą rentowność, to jednak pojawił się pozytywny sygnał dla rynku wynajmu – mianowicie napływ uchodźców z Ukrainy. W wyniku tego podaż mieszkań w dużych miastach w tym w Warszawie znacznie spadła do ok. 50-80%. A to stwarza pole do podnoszenia czynszów najmu, co powinno spowodować wzrost rentowności wynajmowanych nieruchomości. Te wszystkie powyższe czynniki spowodowały znaczny wzrost popytu na nieruchomości.

Czy ceny mieszkań w Warszawie będą w 2022 roku jeszcze droższe, czy może spadną?

Z jednej strony popyt na mieszkania pozostaje wysoki, to jednak zaczynają pojawiać się sygnały związane z rosnącymi stopami procentowymi, które mogą powodować obniżenie się popytu. Dotyczy to głównie klientów chcących kupić nową nieruchomość na kredyt. Co więcej banki dla takich klientów zaczynają wprowadzać nowe restrykcje, co powoduje obniżenie zdolności kredytowej klientów. Z tego względu klienci zwłaszcza młodzi, którzy nie mogą teraz sobie pozwolić na kredyt mieszkaniowy, zwiększają popyt na rynku wynajmu mieszkań, na którym podaż znacznie zmalała.

Z drugiej strony inflacja wciąż dynamicznie rośnie i osiągnęła już dwucyfrową wartość, co stwarza nadzieje na to, że klienci gotówkowi nadal będą kupować nowe mieszkania, aby ochronić swój kapitał przed spadkiem wartości nabywczej pieniądza. Rosnące stopy procentowe, mogą spowodować spadek popytu na mieszkania. Można zatem spodziewać się, że różnica między popytem a podażą na rynku nieruchomości zrównoważy się. Warto jeszcze wspomnieć o rosnących dla deweloperów cenach materiałów budowlanych i robocizny, przez co deweloperzy, aby osiągać zakładane zyski nie będą za bardzo skłonni obniżać swoich cen. Wiele na pewno będzie zależeć od różnicy pomiędzy popytem a podażą na rynku nieruchomości.

Jednak lukę związaną z prognozowanym słabnącym popytem mogą zapełnić fundusze inwestycyjne, które wykupują od deweloperów całe osiedla mieszkaniowe, żeby później sprzedać je z zyskiem. W ostatnim czasie można zaobserwować duże zainteresowanie tych podmiotów właśnie rynkiem nieruchomości w Polsce.

Ponadto napływ uchodźców z Ukrainy spowodował, że podaż mieszkań na rynku wynajmu znacznie się obniżyła. Można zatem oczekiwać, że zauważą to inwestorzy lokujący kapitał w rynku najmu.

Nie bez znaczenia na ceny nowych mieszkań będą miały zmiany podatkowe związane z Polskim Ładem. Warto zwrócić uwagę również na rosnące wynagrodzenia. Niedługo ruszy również program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Wszystkie opisane wyżej czynniki mogą mieć wpływ na kształtowanie się cen nowych nieruchomości w kolejnych miesiącach.