O problemach strefy biurowców na Służewcu Przemysłowym mówi się od dawna. Okolica, zwana potocznie „Mordorem”, jest bardzo zatłoczona i źle skomunikowana, co utrudnia dojazd pracownikom korporacji, które mają tam swoje siedziby. Od jakiegoś czasu zauważalna jest utrata klientów służewieckich biurowców na rzecz Woli.

Strefa biurowców zwana „Mordorem” przeżywa od lat horror komunikacyjny w godzinach szczytu. Pracownicy mają problem z dojechaniem na czas, niezależnie od tego, jaki środek transportu wybiorą. Ze względu na uciążliwość dojazdów często żądają wyższych wynagrodzeń. Przekłada się to na zauważalny exodus firm z okolicy. Najbardziej widocznym przesunięciem, a zarazem dużą stratą dla służewieckiego „Mordoru”, jest decyzja Citibanku. Firma wynajęła właśnie znaczną powierzchnię w budynku Generation Park, zlokalizowanym przy Rondzie Daszyńskiego. Na Służewcu już ponad 18 procent biur świeci pustkami. Nie zapowiada się, aby w najbliższym czasie znalazły one najemców.

Klienci „Mordoru” uciekają bowiem na Wolę. Przyciąga ich przede wszystkim doskonała komunikacja, z drugą linią metra na czele. Szacuje się, że około 31 procent pracowników biurowców na Woli dojeżdża do pracy samochodem. Wśród pasażerów komunikacji miejskiej najczęściej wybieranym środkiem transportu są tramwaje (40 procent) oraz metro (39 procent). Do tego dochodzą autobusy, SKM, Koleje Mazowieckie oraz WKD. Tym sposobem uzyskujemy bardzo dużą strefę, z której w ciągu pół godziny, w dzień powszedni w godzinach szczytu, można dojechać do Ronda Daszyńskiego. Nie dziwi zatem wyraźna tendencja wzrostowa w zakresie inwestycji biurowych na Woli. W ciągu ostatnich kilku lat liczba biur niemal podwoiła się. Pięć lat temu było na Woli około 350 tysięcy metrów kwadratowych lokali biurowych. Obecnie szacuje się, że dzielnica dysponuje powierzchnią liczącą ponad 600 tysięcy metrów kwadratowych. Warto dodać, że w budowie jest kolejnych 250 tysięcy. Za kilka lat zlokalizowana tu będzie 1/6 całej przestrzeni biurowej stolicy.

Analitycy zajmujący się problemami „Mordoru” zgodnie orzekli, iż przyczyn kryzysu należy upatrywać już w samych początkach rozwoju okolicy. Brakowało tu bowiem spójnej koncepcji urbanistycznej, uwzględniającej zarówno całościowy plan zagospodarowania przestrzeni, jak i wieloletni program rozwoju sieci transportu i komunikacji. Większość biurowców powstała w oparciu o odrębne decyzje o warunkach zabudowy, tworząc nieprzyjazny krajobraz pozbawiony charakteru. Brak planu uwzględniającego prognozy rozwoju sprawił także, że w okolicach wiecznie brakuje miejsc parkingowych. Za zapotrzebowaniem nie nadąża również komunikacja miejska. Według specjalistów kluczem do naprawy sytuacji jest przede wszystkim poprawa komunikacji. Drugim ważnym aspektem jest zróżnicowanie funkcji zabudowy, a więc wprowadzenie większej ilości obiektów o funkcjach kulturalnych, rozrywkowych, gastronomicznych. Dobrym sposobem na dodanie charakteru okolicy może być wykorzystanie istniejących, choć wymagających modernizacji obiektów poprzemysłowych. Zabiegi te mogą pomóc zmienić nieprzyjazne oblicze „Mordoru”.